各位业主,这是业委会与开发商国奥投资、长城物业公司的例会会议纪要。希望大家多多参与小区建设,献策献计,共创美好家园!
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国奥村业主委员会 国奥投资发展有限公司长城物业
专项工作会议纪要
会议日期:2021 年12 月2 日 15 时—17 时
会议地点:国奥村社区居委会会议室
参会人员:
国奥投资发展有限公司(下称“国奥投资、开发商”):
办公室主任张国强、总经理助理吴劲松、办公室巩力超
长城物业集团股份有限公司(下称“长城物业”):
华北地区运营总监宣望、国奥村项目经理王小军
国奥村业主委员会 (下称“业委会”):
主任朱博、书记何大海、副主任丁国军、副主任李玉玲
委员石玉芝、委员丘创、委员周勤
国奥村业主:张芳、吕万增等
会议记录:朱博
背景说明:
1、国奥村业主通过12345热线投诉了国奥投资不配合向业委会提供用于行使权力确权需要的《规划图》和《竣工图》等资料。按照12345热线接案既办,五天内解决的要求,国奥投资召开了内部会议,与投诉业主取得了联系,委派办公室主任张国强特别参加了本次例会,解决投诉反映的问题。相关业主也应邀出席了本次会议。
2、为了更加准确真实地记录会议的内容,本会议纪要尽量还原了谈话的实
际过程和内容。
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会议内容如下:
业委会:
为了依法依规、有理有据地行使基本权利,开展工作,本届国奥村业主委 员会成立后,于2021年10月22日向国奥投资,长城物业等发出了《工作联系 函》,要求限期(11月18日)提供需要相关资料和图纸。在过去的几周内,经 过多次会议和沟通,进展缓慢,历经周折,关键资料和图纸没有提供。
国奥村作为奥运遗产,却多年疏于管理,问题累积。这不仅仅对业主造成了很大的伤害,使业主遭受财产损失,也对保护文物和维护“科技奥运、绿化奥运、人文奥运”的国家形象蒙上阴影。希望作为国有企业的国奥投资和即将上市的长城物业都能在解决国奥村历年存在的问题上拿出诚意,并付诸行动。
业委会的成立是顺应习近平总书记在中国共产党的十九大报告中提出的社会治理下沉,通过民间组织的参与完善社会治理结构的指示,依据《宪法》、《民法典》赋予业主的法定权利行使权力,履行职责。
本届业委会全体成员有决心,也有能力解决国奥村存在的问题,建设和维护好这个宝贵的文化遗产,重建一个体现奥运精神传承,饱含“科技、绿色、人文”理念的幸福家园。
国奥投资:
感谢业主对我们工作的支持。咱们是一家人。诸位买了我们开发的房子是对国奥投资开发项目的支持和对我们的信任。从10月份建立了沟通例会,是为了能及时听到业主的声音,了解业主反馈的事情,能够在这个层面上统一解决。咱们的目标是一样的。我们主要是要解决生活热水和地下停车的问题。
漏雨的问题以前强调了,这个小区5年保修期已经过了,我们开发商和我们的协作单位没有责任。这些年我们也没有消失,一直在小区里工作。5年以后,按照法规开发商的责任应该是落下了。
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一、关于漏雨问题
业委会与业主:那就是说,漏水的事情5年保质期以后都是物业责任?
国奥投资:原则上是这样。
业委会和业主:宣总(长城物业),是这样吗?从开发商2014年进行了大修之后,国奥村小区所有防水的问题,包括日常的维护,包括漏水的修复以及现在发现的墙体等的破坏都是长城物业负责吗?业主和物业没有合同,只有开发商和你们的过了前期物业合同,所以责任不是开发商,就是物业。
长城物业 (宣总):第一,我是认同的。在正常管理范围内,5年以后开发商是不承担责任的,5年以后漏水出现的小修和大修是从物业费支出的,是业主共同缴纳的物业费,物业公司负责管理。第二,由于房屋老化造成的大规模的维修,是符合公共维修基金的支出的。可以启动公维基金。不是说是物业公司来承担的事情。
业委会和业主:如果这5年内一直修,一直没修好,难道让我们业主第六年就动用维修基金吗?而且,每次保修后的保质期顺延5年。
国奥投资、长城物业:这个可以单独讨论。
业委会和业主:在5年保质期满的时候有没有交接?有交接资料吗?
长城物业:2014年对屋面外墙做过现场整体维修,但是验收是隐蔽工程,无法保证下雨不漏。当时对出现问题的地方进行了维修,但是没有对所有地方做二次避水实验。
业务会和业主:这个实验应该做还是不做?
长城物业: (没有回答以上问题)我们只是对出现问题的地方进行了修理。
业务会和业主:在我们业主和物业没有合同,没有权利介入交接验收的情况下,物业是不是代表了业主的利益进行了交接。哪些是在交接时应该查验的,哪些是应该做的,做了没做?这对长城物业应该是一个常规问题,业主需要知道
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情况,希望长城物业提供一个书面的报告。
长城物业:下周四(12月9日)提交报告。
二、关于图纸和资料的交付
业委会和业主:对于业委会提出的交付图纸资料的要求,国奥投资回复:
1)由于公司多次搬家图纸丢失,无法提供;
2)没有权利提供,请示领导;
3)发函指派长城物业配合提供。
长城物业确实向业委会提交了一部分图纸。但是重要的图纸都很蹊跷的不在档案里。例如ABCD 区地库的规划图等。对于缺失的图纸,长城物业要求业委会找国奥投资索取。
经过多次沟通交涉,各方一直在推诿,时间太长了。我们不能再等了。业主也就此问题投诉12345市民热线。所以我们提出:
1、再次要求开发商向业委会提供业委会管理范围内(包括开发商作为业主所拥有的部分、商业部分、配套部分等),所有相关图纸和资料,用于确权和后续管理,代表业主行使权利。
2、再次要求开发商提供图纸目录。
3、在开发商无法提供的情况下,给业委会委员开具介绍信,到北京市城市建设档案馆调取和制作相关资料。
国奥投资:
1、国奥投资因为几次搬家,有关资料遗失。
2、经与国奥村小区设计院(北京城建设计院、北京天鸿设计院)沟通,因为人员的变动,找不到国奥村小区的最终《规划图》,当年《总体竣工图》也没有出图。
3、因此,只能向业委会提供国奥村 《小区初步设计图》作为参照的唯一依据,这个《小区初步设计图》和最终的《规划图》具有同等法律效应。这个图是政府认可的,可以用于双方确权。
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4、图纸目录找到了。今天带来了,会后就给。
5、只能提供竣工图,不能提供建设资料。但是这些图纸应该满足业委会工作需要。如果不够用,可以继续提供。
6、同意提交车库和人防的相应图纸。
7、同意以开发商的名义开具介绍信,并派人陪同前往“北京城市建设档案馆”查询和制作需要的资料,业委会预约日期。
以上资料的提交时间是:下周三 (12月8日)提交
三、关于国奥投资的产权和地库人防归属问题
业委会和业主:开发商可以提供一个属于开发商的产权的清单吗?
国奥投资:可以。总的来说,东、西公建和东、西会所,地库是我们的。
业委会和业主:这些产权包含的公摊呢?
国奥投资:公摊不算。按投票时的面积算。
业委会和业主:人防呢?
国奥投资:人防按照规定是谁开发,谁受益。可以出具相关法律。
业委会和业主:人防的位置和面积?
国奥投资:建设的人防图在售楼时已经公示过了。地下有人防工程的楼栋:D1、D2、D3、C7、C9、A6、A10、A13、B1、B4。地库中人防位置和面积,可以提供清单和图纸。
确权范围和依据下周三 (12月8日)提交。
业委会:国奥村小区的很多问题是开发商造成的。包括漏水,热水,停车等等。我们新一届业委会不仅仅解决遗留的问题,还要建设好小区。向前看。但是投资发展有限公司在上周会上的态度是不能接受的。相互交流一个月了,耽误大家这么多时间,发出的文件连章都不敢盖,希望以后配合。
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国奥投资:为自己的态度道歉。咱们继往开来。
四、于生活热水问题
业委会与业主:热水问题存在了十多年,一直没有解决。这个问题国奥投资是能解决还是不能解决吗?
国奥投资:能解决,有难度,需要业主配合。
业委会与业主:根据《北京市商品房预售合同》附件六装饰和设备标准第12条第10款约定“热水系统:由集中式太阳能热水系统提供,燃气锅炉房作为辅助系统;”,所以为小区业主提供24小时热水是买卖房屋的一个条件。后来燃气涨价,太阳能不好用,人为破坏等原因,是我们业主的问题吗?
国奥投资:不是啊。但是在过去的这些年我们一直在亏损啊。我们每年为热水补贴400万,我们担了,我们也没有和业主说。但是我们国企也不能没有底线。
业委会与业主:问题是即使你们担了也没有解决我们热水问题啊。国有企业的底线是什么?
国奥投资:热水问题很复杂,拿不出结果。
业委会与业主:所以你们告诉我们你们能不能解决。如果解决不了,我们可以找其他途径。我们是按照合同提出要求的。你们补贴不补贴,是不是国企和我们没关系。你们的上级单位是首开集团,首开首开隶属国资委。我们不可能想象谁拍板就不管了。
国奥投资:下周给你们提供思路。
业委会和业主:我们不要思路,我们就要结果。我们不需要知道你们怎么做。业委会也没有权利代替业主做出决策。
国奥投资:下周三 (12月8日)答复。
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五、关于地库和车位问题
(一)地库和停车位的规划
1、根据国奥投资和业主签署的《北京市商品房预售合同》附件八第八条“关于车位的规定”,住宅和车位的比例是1:1.5左右。
2、根据 《国奥村小区初步设计图》,国奥村规划停车位与住宅户数的比例为1:1.5。
业委会和业主:为什么会出现业主没有车位的问题?
国奥投资:因为没有按照规划建造车库。有部分机械二层车位 (子母车位)由于历史原因没有安装建设。
业委会和业主:那就是没有履行房屋销售合同?
国奥投资:是的,这是一个瑕疵。责任是我们的。
业委会和业主:业主有知情权,政府也有监管权。你们如何处理?没有履行合同,如何补偿?
国奥投资:我们会提出一个方案 (12月8日)。
(二)地库和停车位的现状
由于开发商国奥投资和长城物业没有提供ABCD区地下车库的总平面图,业委会委员和志愿者于12月1日利用有限的资料对A区地下车库车位进行了实地清点。发现:
(1)实际车位数多于规划数;
(2)通道也设置了车位;
(3)子母车位没有按照图纸建设;
(4)无法分辨出具体人防面积、范围及用途。
业委会和业主:目前地库的实际情况是什么样的?占用通道的车位是谁加的,是否有法律依据?
国奥投资:地库是国奥投资的产权,通道加的车位也是国奥投资的。通道上增加的车位没有规划,没有法律依据。会提供目前车位的现状图。(12月8日)
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(三)有关未来计划
国奥投资:造成停车位紧张的问题是因为没有按照规划实施车库的建设。现在正在按照原规划办理搭建子母车位的手续,正在走程序,建成后将向业主出售。
业委会和业主:即使开发商有地库的所有权,业主作为使用者,对开发商在小区建设的任何动作都有影响和感受。所以,在开发商改造和销售前,应该征得业主的同意。
国奥投资:我们肯定会征得业主的同意。
业委会和业主:根据国奥投资和业主签署的《北京市商品房预售合同》附件八第八条“关于车位的规定”,车位分配和管理方案应该对业主进行公示。目前的车位使用情况是什么样的?
国奥投资:这是物业的事情。应该本着公平原则分配。
长城物业:在下周二 (12月7日)17:00之前提供分配及使用情况报告。
六、关于共有区域 (公摊)确权查验
业委会与业主:业委会成立后,业主多次提供要求业委会核实查验国奥投资和业主签署的《北京商品房销售合同》附件二:共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明(19页、20页,21页)中提到的公摊面积。我们把ABCD 区的共同部分做了汇总,这些是业主交了钱的公摊,应该交还给我们业主使用或者管理。希望明天开始查验所有共有区域。
国奥投资:共有区域确权查验,我方没问题,物业公司应予配合。
长城物业:这些区域我们大致都知道,明天我们配合区域确权查验。
业委会与业主:西公建三层“卫星电视用房”是在公摊里明确列出来的。我们一直在要你们退还,你们一直在协调。你们什么时候退还?
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国奥投资:东、西公建及西会所转让给了北京骏泰有限公司,签署了不动产变更的协议,还未完成不动产变更登记。这个部分应该是整体装修拆除了。现在在哪里也不清楚。12月底之前答复。
业委会和业主:这么多年你们一直占用我们的地方,你们是怎么用的?怎么补偿?公建里面有我们的公摊,这部分也一起转让了吗?你们在转让时,是不是也和北京骏泰有限公司说明了呢?他们建设的时候是不是会单独留出我们的面积?
国奥投资:这些年这个房间是在开发商的控制里。和北京骏泰有限公司的交易是按照测绘报告进行的,应该很清楚,算公摊。
业委会和业主:这些年我们为这些公摊交着物业费,收益归你们。我们要给一个交代。
国奥投资:你们先核查吧。
业委会和业主:物业确认的内容你们是认可的吗?
国奥投资:认可。
六、关于和国奥投资的沟通问题
业委会和业主:国奥村小区足以让开发商国奥投资的领导给予高度重视。但是业委会曾联系国奥投资杨总经理见面,没有安排。
国奥投资: (张主任)将第一时间转达。借助这个会对问题做一个了解,问题需要一个一个的解决。
业委会和业主:这些问题不是不能解决,而是愿意不愿意解决。如果是习大大让你们明天解决,你们能解决吗?
国奥投资:这没法回答。
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七、有关 12345市民热线的投诉反馈
国奥投资:公司对于12345市民热线投诉很重视,采取了一系列措施。举报业主是否满意?因为12345市民热线有接案即办,5天内回访的监督,如果不能让举报人满意,后果很严重。
业主:对于投诉提交图纸具体的事情的态度和行动满意。但是,国奥村这么多问题,这么长时间没有得到解决,就像被伤害了这么长时间这么疼,就因为给了一块儿糖就好了,这是不可能的。
再说,已经建立了的沟通机制无法解决问题,非要通过12345市民热才能有所推,这也很可笑。
最后,参会各方一致表示将共同努力,尽快推动解决国奥村小区存在的各种问题。
国奥村小区业主委员会
2021年12月5日印发
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