北京国奥村小区业委会 2024年08月26日 17:36 北京
授权追索公共收益事项
业主问答
1问: 小区公共收益有哪些?
答:根据《北京市朝阳区人民法院民事裁定书》((2023)京 0105 民初 40020号之二)认定:业委会和长城物业双方共同确认的区域有:“包括但不限于，
1.东区和西区住宅楼电梯广告收益和住宅单元门厅广告收益;
2.占用东区地下公共区域的停车位收益;
3.占用东区地下垃圾处理间的停车位收益;
4.占用西区地下公共区域的停车位收益;
5.东区地下洗车房出租收益;
6.西区地下洗车房出租收益;
7.东区花房西侧占道经营的场地出租收益;
8.西区花房北侧占道经营的场地出租收益;
9.西区地下物业服务用房出租收益;
10.东区下沉广场玻璃房出租收益;
11.西区下沉广场玻璃房出租收益;
12.东区电动车共享充电装置的出租收益;
13.西区电动车共享充电装置的出租收益;
14.东区会所两侧地面停车费收益;
15.东区公建商业楼电梯广告收益;
16.西区公建商业楼电梯广告收益;
17.东区公建商业楼楼前地面停车费收益;
18.西区公建商业楼楼前地面停车费收益;
19.占用东区公建商业楼眉州东坡店南侧绿地的地面停车费收益;
20.西区公建商业楼西侧出租给幼儿园的场地出租收益;
21.西区公建商业楼三层卫星电视机房被改作房屋出租收益;
22.西区公建商业楼地下一层数据中心被改作房屋出租收益;
23.东区花房出租收益;
24.西区花房出租收益;
25.西区地下公共区域出租收益。
具体详见附件1:“国奥村业委会诉长城物业公司及其北京第二分公司业主共有权纠纷案第3项诉讼请求所涉及的具体位置(签字的“谷婧”为长城物业聘请的代理律师)”
虽然长城物业公司主张有些区域没有产生公共收益或者不归其管理，但其坚决不同意业委会依法进行账目审计，所以其主张是否成立存疑。
2问:为什么起诉长城物业集团股份有限公司及北京第二分公司返还属于小区全体业主共有的公共收益?
答:《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定，物业服务企业利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。但长城物业自2021年书面承诺返还的双方已确认的部分公共收益至今，一直未按承诺如期返还。且在起诉其返还小区公共收益案件的法院审理中，其明确提出业委会请求返还“公共收益已经超过3年诉讼时效”的主张，认为无权要求返还，幸好业委会及时的起诉保住了诉讼时期，戳破了长城物业的谎言，同时也查清了公共收益项目、金额等内容。可见起诉十分重要且必要
3问:长城物业不是已经答应抵扣物业服务费了吗?
答:这只是长城物业公司的借口和托辞，理由是:
1)小区公共收益属于全体业主所有，业主大会议事规则明确规定公共收益由业主委员会负责管理，长城物业公司没有管理小区公共收益的权利;
2)长城物业2021年书面承诺向业委会返还双方已确认的部分公共收益，但之后一直未按承诺执行，反悔不再返还;3)业委会将长城物业的承诺函发到业主群后，长城物业在明知业主大会会议召开难的情况下，又改口为业主大会表决后返还。长城物业作为小区物业服务人，不具有本物业管理区域范围内业主身份，无权提议小区公共收益的分配使用方案。如何分配使用小区公共收益，应由业主或业委会提出方案(包括抵扣物业服务费)由业主大会表决。长城物业公司向业委会返还公共收益与经业主大会表决通过后抵扣物业费并不矛盾。由此可见，长城物业假意“答应”抵扣物业费只是借口和托辞,
4问:追缴长城物业返还小区公共收益需要多少业主同意授权?
答:《北京市朝阳区人民法院民事裁定书》(2023)京0105民初 40020号之二)认定:应“取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”’，即可。为此，业委会正在积极组织业主签署授权同意书，同意的业主越多越好，请各位积极签署以维护自己的合法利益。
5 问:小区公共收益如何进行分配使用?
答:《国奥村住宅小区物业管理规约》第八条规定，小区共用部分经营收益“首先用于业主大会、业主委员会的工作经费”剩余部分的分配使用，根据《北京市物业管理条例》第三十四条(七)规定，应由全体业主共同决定。目前将于2024年9月20日组织召开的国奥村小区2024年业主大会第三次会议中，业委会已将公共收益分配方案提交业主大会会议表决。议题内容为:“对于未来业主委员会追缴回来长城物业集团公司及其分公司尚未归还的公共收益，将约520万元按下列方式使用:
1.以现金形式分配给业主;
2.用于小区业主共用设施设备和共用部位(如电梯、漏雨部位等)在业委会监督下的应急大修、更新、改造;
3.补充小区业主住宅专项维修资金;
4.抵扣小区物业服务人代为收取的2026年度国奥村小区每户的物业服务费;
5.用于业主大会和业主委员会工作经费”。届时请各位业主积极参与投票。
6问:为什么需要花钱起诉长城物业?
答:没有侵权就没维权。如果长城物业如书面承诺的那样，如期还返双方已确认的部分公共收益，则完全没有必要花钱起诉长城物业。但长城物业一直未按承诺执行，反悔不再返还。后业委会将其承诺函发到业主群后，又改口成业主大会表决后返还。且在业委会起诉其返还小区公共收益案件的法院审理中，长城物业明确提出请求返还“公共收益已经超过3年诉讼时效”，无权要求返还。所以，实际上长城物业公司各种承诺只是找借口拖延时间、混淆视听，引起业主对业委会依法维权的不满，致使业委会的正常工作停摆，从而达到不用返还公共收益的目的。
可见通过诉讼的方式，维护业主共有的合法权益，是无比的重要。
7问:东区会所两侧地面停车费收益归谁?
答:经核实，
1.《国奥村北京市商品房预售合同》未约定小区东区会所两侧地面停车位的产权归属于开发单位;
2.《前期国奥村物业服务合同》第十六条明确约定“露天车位属于全体业主所有”。可见，地面停车收益归属于全体业主所有，详见附件2:“关于国奥村小区车位的情况说明”
8问:东区和西区楼前地面停车费收益归谁?
答:经核实，
1.《北京市国有土地使用权出让合同》(京地出让[合]字(2006)第0112号)、《奥运村规划设计方案复函》东区和西区公建属于小区建筑用地红线范围内;
2.《国奥村北京市商品房预售合同》，未约定小区东区和西区公建商业楼楼前地面停车位的产权归属于开发单位;
3.《前期国奥村物业服务合同》第十六条明确约定“露天车位属于全体业主所有”。可见，地面停车收益归属于全体业主所有，详见附件2:“关于国奥村小区车位的情况说明”
9问:占用东区公建商业楼眉州东坡店南侧绿地的地面停车费收益归谁?
答:经核实，
1.《北京市国有土地使用权出让合同》(京地出让[合]字(2006)第0112号)、《奥运村规划设计方案复函》，东区和西区公建属于小区建筑用地红线范围内;
2.《国奥村北京市商品房预售合同》，未约定小区东区公建商业楼眉州东坡店南侧绿地的地面停车位产权归属于开发单位，根据国奥村小区规划设计图，属于东区院内绿地。现被用为收费停车场:
3.《前期国奥村物业服务合同》，第十六条明确约定“露天车位属于全体业主所有”。可见，地面停车收益归属于全体业主所有，详见附件2:“关于国奥村小区车位的情况说明”
注:如对公共收益所涉及事宜有疑问的，请联系业委会，请扫业委会二维码:
