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致业主邻居们的一封家书
尊敬的各位业主邻居，大家好！
在疫情反复的特殊时刻，希望您和家人注意防范。业委会党员同志配合社区党委参加核酸检测登记的志愿者工作。我们相信，在政府相关部门和居委会的统一领导下，国奥村家人们会一起平安渡过难关。
在这段不寻常的日子里，我们很遗憾，不能与您面对面地沟通。所以，业委会成员决定给大家写这封信，和您聊聊天，讲一讲我们的心路历程。
首先，必须承认，虽然我们有为公益服务的热心和担当，但我们缺乏业委会工作的经验。我们业委会成员在各自的领域都小有成就，然而业委会工作的复杂程度和难度远超过了一家公司的管理。一个家庭尚众口难调，更何况是近1900户业主的国奥村。为此，我们花了很多时间去和其他小区业委会交流学习，既获得了很多成功经验，也吸取了很多失败的教训，这些准备给了我们很大的信心和希望。
去年夏天，大家投票选举我们成为业委会委员，我们感受到了广大业主的信任，同时也坚定地担起了大家这份沉甸甸的重托。我们承诺不忘初心，不谋私利，不做任何违法违规的事情，始终接受广大业主的监督。
借此机会，想和大家谈谈我们这半年到底经历了什么？
大家都不会忘记去年夏天的那场大雨。国奥村700多户漏雨，很多家庭无法正常生活。尤其是那些独居的老人，求助无门，无能为力。我们的心被深深地刺痛了。我们找到了长城物业深圳总部的陈董事长，在他的督促下，促成了长城物业华北地区管理人员第一次进驻国奥村，对漏雨房屋进行了排查和维修。虽然那时候我们还不是正式的业委会成员，但是我们已经体会到：
l 了解国奥村小区现状迫在眉睫
国奥村已经是一个十几年的小区了，我们平常看到的只是地面上的绿化养护和垃圾清理情况。实际上，专家告诉我们，房产的价值很大程度上取决于地面上下公共设施设备的运行状态及管理维护。小区给排水系统，强弱电系统（供电和应急供电系统，安防报警，门禁系统，车管系统等），监控系统，消防系统。供热供冷系统，各种管道循环系统等已经老化或失于维护，将面临着故障和维修的高发期。行话讲“三分设计，七分养护”，如果没有专业的物业进行规范的作业，设备维护和更换的花费将是巨大的，小区业主的人身安全和日常生活也会面临极大风险。
最近国奥村发生的消防系统主机死机和电梯下坠关人事件，业委会多次要求长城物业给出解释和调查报告，却一直没有得到回应。业委会办公室5次被砸，却没有监控。这让我们对最基本的安全问题都不放心。
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国奥村设施设备的运行管理到底是什么状况，您知道吗？
l 解决国奥村小区的问题刻不容缓
热水没有按照合同供应，房屋大面积漏雨，很多人家长年得不到车位，安全监控，供冷供热等基本民生问题，就连一个普通小区都不会同时存在这么多问题，为什么在国奥村十多年了这些问题就解决不了呢？卡在哪里呢？谁为此负责呢？
l 业主的权利和义务的界定势在必行
业主花钱买来的公摊面积是怎么使用的，我们为这些公摊一直交着物业费和供暖费。我们的公共收益有哪些？在哪里？谁用了？这可是我们除了物业费之外，可以补充小区管理花费的重要资金来源。
十多年了，我们大部分业主没欠缴过物业费，尽到了我们的义务，
可是我们得到的权利是什么？
这种紧迫感和使命感，让我们从业委会成立就立刻投入了工作。但是，很快我们就发现，我们面对的是一个烂摊子。
我们拿不到各种服务需要的合同，就连当年买房时的《前期物业服务合同》也被告知找不到了。我们得不到交接和确权需要的图纸和资料，更没有可以分清全体业主产权共有部分和公共收益的文件；我们没有物业公司应该提供的历年财务报表和收支情况，对物业费的使用没有任何概念。我们面对的是十几年来累积的问题，是与业主共同利益相关的信息不清不楚的局面。
我们团队面临着两个选择：
其一，选择做做表面文章，只要比以前有改进，就对得起业主。
其二,选择理清我们的家底，从根本上解决问题。给业主们一个完整的交代，今后可以踏踏实实过日子。这一选择不仅仅意味着艰巨的工作，还有趟业主们所谓的“国奥村水很深”的风险。
我们选择了迎难而上。因为我们明白，如果我们不争取，也许国奥村就再也没有机会了。
那么，我们这半年时间做了什么？
在过去的这半年，我们一边抓主线，界定业主财产共有部分及其收益相关的资料收集和权利，以及公共收益资金和公摊面积的交接确权，一边监督和建议物业改进工作。
l 在物业监督和问题解决方面：我们成立了绿化组、垃圾组、漏雨组、热水组和车位组等，由专人负责和物业的对接。绿化和垃圾的改进相对容易，大家都看得
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到改变。热水组的工作是从和开发商及物业的第一次例会就开始的，每次会议都要进行各种探讨。我们也曾和开发商一起找到了街道办事处商议可能的解决办法。在街道办事处的帮助下，我们促成了开发商和天银地热就热水供应合作解决问题的协商。
考虑到问题的复杂性，开发商同意提出一份详细的可行性报告。我们也把漏水问题放在首位，试图理清责任，找出问题的症结。和开发商一起协商，让物业做了去年漏雨情况的总结。要求物业对漏雨严重的房屋进行分析，找出原因，争取彻底解决漏雨问题，结束每年下雨，每年修，每年下雨，每年漏的历史。
尤其是在3月26日与长城物业沟通交流会上，业委会提出让长城物业参照同样是长城物业管理的东湖湾的项目管理标准和经验，从4月1日开始对国奥村物业进行提升和改进。要求长城物业华北区管理人员直接下沉到国奥村的项目管理中，集中优势，展现长城物业愿意服务国奥村的决心和能力。所以我们今天才看到一个服务正在改进的长城物业。
l 在业主财产共有部分及其收益的权益界定方面，实现了从无到有的突破
追回了部分公共收益，共计300多万；找回了一部分被个别人长期占用和出租的公摊面积和公共部分（但是到现在还有很多没有归还）；知道了200多个地面停车位属于业主共同所有。我们费尽周折，通过政府信息公开才找到了前期物业服务合同：
知道了我们的服务标准是相当于北京市5级的国家住宅小区示范标准，而且服务方式是酬金制。
我们之所以做这些工作是想给国奥村这个不再年轻的生命，储备一些补养的资源。
未病先防，长治久安。这也是我们和其他小区学来的经验和教训。让我们确定了国奥村未来管理的希望和努力的方向。
但是，更多的事情我们没能完成。
我们到底如何才能破解国奥村十几年悬而未决的难题？
回想过去的这半年，我们真心觉得很苦很难。为了一件事情，谈好几轮都没有结果。一个会议从白天谈到深夜：无果、无奈、无望。
总结下来，原因只有一个：业主大会和业委会实际上没有小区法定的共同管理权！
对于物业服务来说，没有共同管理权的原因，是因为业主大会业委会从来没有和物 业公司签订过物业管理服务委托合同！在没有合同的条件下，物业公司不可能在 全体业主面前摆正自己的位置，公开全部账目明细，接受业主大会和业委会的甲方地位。
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所以，我们启动了这次业主大会，希望业主大会授权业委会组织物业服务招标，公开公平公正选聘物业公司，通过市场机制确定正式物业服务人，依法签订正式物业管理服务委托合同。
国奥村是一个历史瑰宝，在房地产不景气，物业公司全部市场化的今天，国奥村是全国头牌物业公司的战略必争之地！3.5元的物业费是不贵，然而各位业主也不难了解：
l 有国奥村这样50万平米住宅和商业面积的小区很少；
l 有国奥村这样的品牌效应的项目很少；
l 有国奥村这样优质的业主资源的很少；
l 更不用说商业、停车、增值服务等的经营收入。
由此，我们对国奥村有了信心。国奥村的价值远远不是物业费收入能计量的！我们应该把国奥村好好的交付给一个好管家，把这个家园打理起来，让我们能够颐养天年，福泽后代，让我们的房产保值增值。这个好管家，不排除长城物业。
有部分人说这次定的议题排除了长城第二分公司。主要反映在第二议题上。然而，我们也请各位业主考虑以下几点：
l 3.5元物业费不变，应该是大部分人的期望；
l 酬金制是国奥村前期物业合同的规定，也是国家对物业透明管理的大方向， 上海从2022年2月1日全面推行酬金制；
l 不要挂靠公司，不要有不良记录的公司，是为了保证全体业主的共同利益。 很多业主始终对于为国奥村服务的长城物业北京第二分公司是不是挂靠的有怀疑。确实我们十几年来一直不明白为什么国奥村长城物业北京第二分公司的工商登记负责人是思源地产的高管李雪梅女士，而且这位负责人从来没有在国奥村项目中出现过。细心的业主发现，5月20日长城物业北京第二分公司工商登记的负责人换成了长城物业华北区的COO （首席运营官）宣望先生。
业主大会召开以来，长城物业对业委会的无端质疑，对业主大会的各种干扰，张贴大字报，不顾疫情限制上门入户动员业主不投票。这让我们非常震惊和不解。这远远超过了一个品牌物业公司所谓的“护盘行动”的底线。
即便如此，我们业委会欢迎长城物业公司投标，在公平竞争中胜出，在同等条件下，长城物业应该是有优势的。
借此机会，我们也想与各位业主分享我们最近的思考：
自业主大会召开以来，发生了很多不可思议的事情。业委会办公室玻璃五次被砸，业委会成员被网暴和威胁，国奥村的微信群中，约有30多个微信号违反法律规定，
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暴露不同意见业主的私人信息，攻击业委会是法西斯、传销组织，甚至威胁生命安全！
严重干扰业主大会正常投票。他们表现的比物业公司还离谱，还没有底线。这种非正常的极端行为，究竟是为了什么，这就让我们真的怀疑：业主大会依法依规对选聘物业公司的方案和授权进行表决，到底动了谁的奶酪？
诚然，不论是业委会成员还是志愿者，我们不是完人，也不是神。我们不可能不犯错误，我们也许真的太忙，也许表达不到位，也许错待了一些人，但是这些错误至于让人砸玻璃、威胁、暴隐私吗？这是当代中国法治条件下该有的作为吗？我们期待个别业主及其家属或者其他利害关系人表达不同意见，可以通过业主投票来充分行使自己的权利，履行自己的义务。
保持冷静、依法办事和行稳至远一直是业委会全体成员的行为准则。所以，即使委屈、恐惧、愤怒，业委会全体成员也选择了沉默。我们不想看到业主之间的撕裂，为了广大业主能和谐相处的大局，我们承受了从来没有经历过的压力和误解。
因为，我们知道，我们不仅仅是个体业主，我们肩负着广大业主的期望。我们必须以广大业主的利益为重，坚守岗位，履行业委会的职责。
同时，我们也做了深刻的反思：认识到在过去的工作中，我们走得太急、太快了，我们和业主的沟通不够。尤其是疫情期间，我们被迫取消了多场业主沟通会，这大大影响了我们和业主之间的信息同步和沟通交流。在此，我们真诚地向广大业主说一声：
对不起！
在热心业主捐助下我们聘请了专业的律师，以确保我们的工作依法依规进行，并切实保障广大业主的合法权益。同时业委会的的官方微信号和电子邮箱沟通渠道也已开通，方便大家与业委会的沟通。
共有、共治、共享是小区治理的基本原则。
请您登录北京业主APP，积极参与业主大会的投票表决，与业委会一道建设更加美好的国奥村——我们共同的家园。
顺致：生活愉快、健康平安！
国奥村小区业主委员会
全体委员
2022年5月26日
