国奥村

为什么业委会要求物业公开财务状况这么难？ 今天的这个一问一答是根据突发情况，临时增加的。 原起2022年4月11日，业委会发函至长城物业（详见附件），要求提供历年的年度预决算和收支报告、建立共管账户的联系函，今天收到了物业公司的回函，拒绝了业委会的要求（详见附件）。从2021年10月份业委会第一次发出工作联系到现在，历时半年，物业公司从未提及。根据开发商和长城物业签定的《前期物业合同》约定服务方式为酬金制，物业提取5%的费用后，其余物业费归业主支配，并建立共管账户。物业公司应该提供并由业委会审批每年的工作计划和预算，年底的工作报告和决算，以及收支明细。 2011年10月30日，《前期物业合同》期满后，合同主体变成了业委会或全体业主，在事实服务期间，除非另有约定，物业公司应该按照前期物业合同履行职责，公开财务，建立共管账户。 今天物业回函中拒绝的原因是因为第一届业委会修订了《业主管理公约》中的服务方式，由酬金制改为包干制。 我们知道，《业主管理公约》是业主内部决策程序。不对物业公司构成法律效力。必须由业委会与物业公司，根据业主大会决议签署补充协议才可以。 在这样的情况下，业委会怎么行使权利呢？我们发现，没有正式物业服务合同，不论是对业主，还是对物业公司，要想达成共识，寸步难行。 今天我们发布了国奥村小区业委会的公众号，这是我们过去半年工作的缩影。这些文字的后面是一次次的查验文件，一次次的沟通，一次次的坚持，一次次的坚定！ 国奥村，国字号的社区，需要每位业主的担当，不负其名！ 国奥村小区业委会2022年4月19日 附： 《国奥村前期物业合同》 《关于建立共管账户的工作联系函》

为什么选聘物业的业主大会将“终止事实服务”列为议题？会影响物业服务吗？ 国奥村的《前期物业合同》已经在2011年到期。在法律上称之为事实服务状态。因为法律程序需要业主先在内部统一进行决策，属于法律程序的一部分。 法律依据：《北京市物业管理条例》第三十四条规定，业主大会依决定选聘、解聘物业服务人或者不再接受事实服务。《物业管理条例》第三十四条规定，应当与物业服务企业订立书面合同。对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 一、表决终止事实服务后，会影响现在的物业服务吗？ 全体业主决定终止事实服务，只是业主内部的决定。不意味着物业公司事实服务就立即终止了。不能马上对物业公司产生法律效力。只是授权业委会开展选聘物业公司的一个同步决定，一个集体决策的法律手续。物业公司离场一定是以与新物业服务人签订的《物业服务合同》生效为前提。不用担心我们做出了决策，会出现物业服务空档期的问题。 根据《北京市物业管理条例》、《北京市物业项目交接管理办法》规定，物业公司不得擅自停止物业服务。业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。北京市已经建立应急物业服务机制。物业管理区域突发失管状态时，街道办事处、乡镇人民政府应当组织有关单位确定应急物业服务人，提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主共同决定选聘新物业服务人，协调新物业服务人做好交接。 二、物业公司选聘后如何保证物业服务的稳定和连续性？ 1、如果是现在的长城物业中标，不存在交接的问题，仅需要业委会根据业主大会决定，签署正式的《物业服务合同》。2、如果业主大会决定中标的是新物业服务人，在政府的监督指导下，新旧物业会进行交接。 法律依据：物业服务企业拒不移交物业服务用房和相关资料、拒不配合交接查验、擅自停止物业服务、拒不撤出物业管理区域、强行接管的，由区县房屋行政主管部门按照《物业管理条例》、《北京市物业管理条例》相关规定依法处罚。违反《中华人民共和国治安管理处罚法》、《保安服务管理条例》相关规定，物业服务企业及其保安员采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置交接纠纷，扣押、没收他人证件、财物等行为，由公安机关依法处罚。 本次业主大会的召开，以及物业公司选聘工作是在人民政府的指导下开展的，维护全体业主权益的合法行为，我们相信，只要您积极参与投票，积极参与小区决策，国奥村的未来一定会更美好！ 国奥村小区业委会 2022年4月18日

为什么要启动选聘物业的流程，为什么是现在? 一、启动物业选聘是根据《民法典》要求对全体业主利益最基本的保护。国奥村的前期物业合同是开发商和长城物业订立的，法律规定期限为两年。国奥村的前期物业合同已经在2011年到期，小区服务一直处于事实服务状态，业主和物业公司一直没有明确的约定，没有标准，没有监督，没有透明。在街道办事处的指导下，业委会发起了订立物业合同的流程，选聘物业是第一步，法规规定没有人可以指定物业公司，应通过公开透明的招投标选聘物业，由业主大会表决通过选出中标物业公司，完成订立《物业服务合同》。 二、没有《物业服务合同》就没有标准和监督，这里是业委会成立以来遇到的情况:1.物业服务标准被降低了在我们的售房合同中，物业收费标准是不低于《全国示范小区住宅服务标准》。这是最古的国优标准 之成物业生诉我们设就相业于北京市的最高标准5级。事实上长城物业是按照4级服务标准提供服务的。问题:1)是谁决定把我们的服务标准降低了?2)业委会应该按照哪个标准要求和监督物业? 2.物业和开发商订立了分时段热水合同热水问题是业委会成立以来一直要求开发商和物业解释和解决的问题。为此，由开发商牵头，和物业和业委会成立了专项工作组。业委会甚至主动联系了街道办事处出面，以政府的名义协助解决。在这期间，开发商和物业都不承认相互有合同关系。直到长城物业在3月26日的物业公司沟通交流会上说出他们和开发商在2017年订立了分时段热水合同。问题:1)这个合同在哪里?为什么现在才说出来?2)这个合同是怎么签的?谁授权签的?3)分段供应热水的决定征求业主意见了吗?业主知情吗? 3.物业没有执行前期物业合同的酬金制服务根据开发商和物业公司签定的《前期物业合同》，物业公司的服务方式为酬金制:物业公司在提取5%的物业费和停车费的总和后的其他物业费都属于业主共有。物业公司应该定期公开年度计划，年底报告，预决算和收支报告。但是这些年来我们一直对物业公司的财务状况不能了解。在业委会成立后多次要求物业公司按照要求提交财务报表。也是在2022年3月26日长城物业公司在沟通交流会上说他们已经把酬金制改成了包干制，也就是说不用公开财务状况。问题:1)物业公司依照什么法律依据修改了服务方式?2)为什么一直到现在才说出来?3)为什么商业部分的物业费和停车管理费不向政府报备?4)为什么国奥村和同属长城物业管理的东湖湾项目(物业费315比国奥村低)相比差那么多?5)十几年的物业费，到底用在哪里去了? 业委会自成立以来，就交接确权，解决业主关心的各种问题和物业公司进行了不下50次的面谈和书面沟通，我们的专项工作组也在各个组长的带领下和物业公司交涉。详情敬请关注业委会工作报告第二部分。所以，选聘物业公司，订立物业合同是维护业主利益法律基础，让全体业主、业委会真正发挥监督管理作用的必要条件，势在必行。这种状态不能再延续下去了! 国奥村小区业委会2022年4月17日

尊敬的各位业主： 业委会启动物业公司选聘程序后得到了很多业主的积极支持。业主们对物业选聘寄予了很高的期望。 我们理解物业选聘事关重大，所以业委会成员花费了很多的时间和精力和政府相关机构，物业公司，成功的业委会组织进行了广泛的沟通和学习。也有业主对选聘物业和签定合同有不同的认知和疑问，我们都理解。 从今天开始，我们将按照一日一问一答的形式，就业主们关心的问题进行答复。同时，业委会也将组织业主见面会，面对面的倾听大家的关切，回答大家的问题。 去年我们历经磨难成立了业委会，今年我们再次集结，共赴美好！ 国奥村小区业委会2022年4月17日