国奥村

北京市朝阳区人民法院民事判决书(2024)京0105民初76573号 原告:北京市朝阳区国奥村小区业主委员会，住所地北京市朝阳区林萃东路1号院国奥村小区西区下沉建筑处。法定代表人:朱博，主任。委托诉讼代理人: 梁艺璇，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人: 任晨光，北京市中闻律师事务所律师。被告: 长城物业集团股份有限公司，住所地深圳市龙岗区坂丑街道环城南路5号坂田国际中心C2栋9楼、10楼。法定代表人: 陈耀忠，总经理。委托诉讼代理人: 杨晓刚，北京中勉律师事务所律师。委托诉讼代理人: 谷婧，北京中勉律师事务所律师。被告: 长城物业集团股份有限公司北京第二分公司，经营场所北京市朝阳区望京街2号楼29层2909号。负责人: 宣望，总经理。委托诉讼代理人: 杨晓刚，北京中勉律师事务所律师，委托诉讼代理人: 谷婧，北京中勉律师事务所律师。原告北京市朝阳区国奥村小区业主委员会(以下简称国奥村业委会)与被告长城物业集团股份有限公司(以下简称长城物业公司)、被告长城物业集团股份有限公司北京第二分公司(以下简称长城二分公司)业主共有权纠纷一案，经北京市第三中级人-1- 民法院发回重审，本院立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告国奥村业委会法定代表人朱博及委托诉讼代理人梁艺璇、任晨光，被告长城物业公司、长城二分公司共同委托诉讼代理人杨晓刚、谷婧均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告国奥村业委会向本院提出诉讼请求: 1. 判令长城物业公司和长城二分公司向国奥村业委会返还长城二分公司2010年5月1日至2022年4月30日广告收益中扣除5%税金后的4782219.39元; 2. 判令长城物业公司和长城二分公司共同向国奥村业委会支付利息(以4782219.39元为基数，自2018年12月20日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率为标准计算;以4782219.39元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率为标准计算); 3. 判令长城物业公司、长城二分公司赔偿保全费损失5000元，保全保险费损失6655.47元; 4. 诉讼费由长城物业公司、长城二分公司承担。事实与理由:北京市朝阳区国奥村小区(以下简称国奥村小区)由建设单位国奥投资发展有限公司(以下简称国奥公司)开发。2006年12月3日，国奥公司和长城物业公司签订《国奥村前期物业服务合同》，约定实行酬金制。后双方签订《国奥村物业服务合同补充协议》，约定长城物业公司成立长城二分公司对国奥村小区进行全面管理。2021年9月17日，国奥村小区业主大会选举产生国奥村业委会，并于2021年10月12日在北京市朝阳区人民政府奥运村街道办事处进行了备案。国奥村业委会成立后，与长城二分公司进行了多次协商，要求长城物业公司和长城二分公司提供自接管国奥村小区以来的全部公共收益收支账目明细，并归还公共收益资金。但至今长城二分公司只归还了部分公共收益，尚未提供全部公共收益收-2- 支账目明细并归还全部公共收益。根据《中华人民共和国民法典》第二百八十二条的规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。《北京市物业管理条例》第七十二条第二款规定，采取酬金制交纳物业费的，物业服务企业应当与业主委员会建立物业费和共用部分经营收益的共管账户。国奥村业委会依法经业主大会选举产生后，代表全体业主依法行使共同管理权，长城物业公司和长城二分公司理应向国奥村业委会提供全部公共收益收支账目明细并将全部公共收益转入共管账户或者归还给国奥村业委会，但长城物业公司和长城二分公司迟迟不予提供和归还，侵害了国奥村业委会和全体业主的合法权益。鉴于此，为维护国奥村小区全体业主的合法权益，国奥村业委会诉至法院。 被告长城物业公司、长城二分公司共同答辩称: 1. 国奥村业委会主体不适格。国奥村业委会明知诉讼涉及全体业主共同利益时需要取得业主大会授权，未取得授权的情况下无权代表国奥村小区全体业主提起相关诉讼，为此其前后多次发布、召开业主大会方案中多次提到对侵害业主共同权利或存在业主共同权利纠纷的任何组织、个人授权业主委员会可以直接以自己名义代表全体业主开展包括但不限于，交涉、审计、投诉或提起诉讼、仲裁等工作。奥运村街道办事处出具的关于撤销国奥村业委会决定的通知明确提到议题中授权业委会以自己名义代表全体业主开展交涉、审计、投诉或提起诉讼、仲裁等工作，诉讼费、仲裁费、会计师费等费用纳入业主大会、业委会的工作记录列支，该议题违反了北京市物业管理条例第34、44条。2. 国奥村业委会的诉讼请求没有事实法律依据，法院应驳回全部诉求。国奥村小区是长城二分公司提供物业服务，与长城物业公司无关。收益也是长城二分公司管理，对于国奥村业委会主张的第一项诉讼请求广告收益-3- 金额认可，但电梯共有产权人已将电梯广告收益抵扣237万元物业费，目前未支付金额为2791330.36元，国奥村业委会在没有经过业主大会授权情况下违法违规使用全体业主的公共收益，聘请业委会法律顾问、秘书,其行为已经被奥运村街道办事处在2023年5月7日发布的关于撤销国奥村小区业委会决定的通知中，认定为违法违规行为，且已经撤销，国奥村业委会发布的多项决定均被撤销。自2022年底，国奥村小区多名业主向长城二分公司致函反映，国奥村业委会未经国奥村小区业主授权情况下法违规使用国奥村小区公共收益，要求长城二分公司暂不将国奥村小区公共收益移交国奥村业委会，为了维护国奥村小区业主权益，长城二分公司没有将国奥村小区收益移交国奥村业委会。国奥村业委会主张的利息不同意支付，计算标准没有依据，长城二分公司从未想占有使用国奥村小区公共收益，街道办事处出具了函件撤销国奥村业委会多项决议，也正是因为国奥村业委会违法违规使用国奥村小区公共收益，出现诸多问题。因此长城二分公司将收益暂存自己账户中。目前国奥村小区400多户业主提议召开北京市国奥村小区业主大会临时会议，议题之一为是否同意目前暂存在长城二分公司账户上的公共收益和在国奥村业委会账户上的公共收益抵扣国奥村小区每户业主当年或次年物业费，与目前国奥村业委会提起的诉请冲突，国奥村业委会提起本案诉讼与目前国奥村小区业主意愿背道而驰。实际临时会议没有召开，是因为国奥村业委会拒绝组织召集。3. 国奥村业委会第一项诉讼请求已经超过诉讼时效。国奥村业委会要求支付自2010年5月1日至2022年4月30日的公共收益已经超过3年诉讼时效。保全费和保全保险费不同意承担，国奥村业委会主体不适格，国奥村业委会的诉请没有事实和法律依据，该费用应当由国奥村业委会自行承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行-4- 了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实: 长城物业公司原名称为深圳市长城物业管理股份有限公司，于2009年5月14日变更为现名称。 2006年12月3日,国奥公司作为甲方与长城物业公司作为乙方签订《国奥村前期物业服务合同》，约定由长城物业公司为国奥村小区提供前期物业服务，物业服务收费实行酬金制。后双方签订补充协议，对物业费标准进行变更，经方协商一致，长城物业公司成立长城二分公司对本项目进行全面管理，并由长城物业公司对该子公司的行为承担连带责任。长城二分公司于2006年11月17日成立，后对国奥村小区进行物业管理。国奥村业委会经业主大会选举产生，于2021年10月12日在北京市朝阳区人民政府奥运村街道办事处备案，有效期2021年10月12日至2026年10月11日。 《国奥村住宅小区业主大会议事规则》第二条规定: 业主大会的议事内容包括:(一)制定、修改管理规约、业主大会议事规则; (二) 选举业主委员会或者更换业主委员会成员; (三)决议业主委员会的工作职责和经费(十四)决议本物业管理区域内全体业主共用部分的经营、收益分配等方案; (十五) 决议对业主违反法律、法规、规章和管理规约、业主大会议事规则的行为，向人民法院提起诉讼的事项; (十六) 决议本物业管理区域内全体业主诉讼事宜; (十七) 决议物业管理区域内的其他重大物业管理事项。决定第(七)项事项，应当经专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意; 决定第(八)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意; 决定第(十)项事项，应当经原物业管理区域内-5- 以及拟调整后物业管理区域内的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意;法律、法规和规章另有规定的，从其规定。第四十条规定: 本业主大会的财务管理按照以下原则执行: (一)属于本物业管理区域内全体业主或相关业主所有的资金的收支范围按本物业管理区域管理规约、业主大会议事规则相关约定执行，并由业主委员会负责业主大会的财务管理。(二) 财务管理人员由出纳、会计和负责人组成，出纳负责现金的提取和存入，会计负责账目的记录和核对，负责人负责现金和账目的吻合性。(三)全体业主或相关业主在取得物业共用部分经营所得收益时，统一由负责财务管理的会计或者出纳入账，并出具收据，加盖财务专用章，严禁任何人截留、挪作他用、私分、私存物业共用部分经营所得收益。 庭审中，国奥村业委会、长城物业公司、长城二分公司均确认2010年5月1日至2022年4月30日广告收益中扣除税金后剩余金额为4782219.39元。 庭审中，长城物业公司和长城二分公司称国奥村业委会的起诉未取得业主大会的授权，无权代表小区全体业主提起本案诉讼。国奥村业委会提交(2025)京国信内经证字第1665号《公证书》《国奥村小区2024年业主大会第三次会议第一次计票结果公告》以期证明其起诉已得到业主大会授权。经查，《公证书》系北京市国信公证处应国奥村业委会申请就国奥村小区2024年业主大会第三次会议第一次表决的第一次唱票、计票、监票的过程进行的公证。经公证的《国奥村小区2024年业主大会第三次会议第一次计票结果公告》显示:本小区住宅业主总人数1807人，住宅业主专有部分面积总和(建筑物总面积)为436746.71平方米，已经-6- 参与本次会议第一次表决的业主人数1139人,专有部分面积数252180.8平方米，有关事项的表决结果如下: 一、对于未来业主委员会追缴回来长城物业公司及其分公司尚未归还的公共收益，将约520万元按下列方式使用: 1. […]