北京市朝阳区人民法院
民事判决书
(2024)京0105民初76573号
原告:北京市朝阳区国奥村小区业主委员会，住所地北京市
朝阳区林萃东路1号院国奥村小区西区下沉建筑处。
法定代表人:朱博，主任。
委托诉讼代理人: 梁艺璇，北京市中闻律师事务所律师。
委托诉讼代理人: 任晨光，北京市中闻律师事务所律师。
被告: 长城物业集团股份有限公司，住所地深圳市龙岗区坂
丑街道环城南路5号坂田国际中心C2栋9楼、10楼。
法定代表人: 陈耀忠，总经理。
委托诉讼代理人: 杨晓刚，北京中勉律师事务所律师。
委托诉讼代理人: 谷婧，北京中勉律师事务所律师。
被告: 长城物业集团股份有限公司北京第二分公司，经营场
所北京市朝阳区望京街2号楼29层2909号。
负责人: 宣望，总经理。
委托诉讼代理人: 杨晓刚，北京中勉律师事务所律师，
委托诉讼代理人: 谷婧，北京中勉律师事务所律师。
原告北京市朝阳区国奥村小区业主委员会(以下简称国奥村
业委会)与被告长城物业集团股份有限公司(以下简称长城物业
公司)、被告长城物业集团股份有限公司北京第二分公司(以下
简称长城二分公司)业主共有权纠纷一案，经北京市第三中级人
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民法院发回重审，本院立案后，依法适用普通程序，另行组成合
议庭公开开庭进行了审理。原告国奥村业委会法定代表人朱博及
委托诉讼代理人梁艺璇、任晨光，被告长城物业公司、长城二分
公司共同委托诉讼代理人杨晓刚、谷婧均到庭参加了诉讼。本案
现已审理终结。
原告国奥村业委会向本院提出诉讼请求: 1. 判令长城物业公司
和长城二分公司向国奥村业委会返还长城二分公司2010年5月1
日至2022年4月30日广告收益中扣除5%税金后的4782219.39
元; 2. 判令长城物业公司和长城二分公司共同向国奥村业委会支付
利息(以4782219.39元为基数，自2018年12月20日起至2019
年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率为标准
计算;以4782219.39元为基数，自2019年8月20日起至实际
给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市
场报价利率为标准计算); 3. 判令长城物业公司、长城二分公司赔
偿保全费损失5000元，保全保险费损失6655.47元; 4. 诉讼费
由长城物业公司、长城二分公司承担。事实与理由:北京市朝阳
区国奥村小区(以下简称国奥村小区)由建设单位国奥投资发展
有限公司(以下简称国奥公司)开发。2006年12月3日，国奥公
司和长城物业公司签订《国奥村前期物业服务合同》，约定实行
酬金制。后双方签订《国奥村物业服务合同补充协议》，约定长
城物业公司成立长城二分公司对国奥村小区进行全面管理。2021
年9月17日，国奥村小区业主大会选举产生国奥村业委会，并于
2021年10月12日在北京市朝阳区人民政府奥运村街道办事处进
行了备案。国奥村业委会成立后，与长城二分公司进行了多次协
商，要求长城物业公司和长城二分公司提供自接管国奥村小区以
来的全部公共收益收支账目明细，并归还公共收益资金。但至今
长城二分公司只归还了部分公共收益，尚未提供全部公共收益收
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支账目明细并归还全部公共收益。根据《中华人民共和国民法典》
第二百八十二条的规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理
人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属
于业主共有。《北京市物业管理条例》第七十二条第二款规定，
采取酬金制交纳物业费的，物业服务企业应当与业主委员会建立
物业费和共用部分经营收益的共管账户。国奥村业委会依法经业
主大会选举产生后，代表全体业主依法行使共同管理权，长城物
业公司和长城二分公司理应向国奥村业委会提供全部公共收益收
支账目明细并将全部公共收益转入共管账户或者归还给国奥村业
委会，但长城物业公司和长城二分公司迟迟不予提供和归还，侵
害了国奥村业委会和全体业主的合法权益。鉴于此，为维护国奥
村小区全体业主的合法权益，国奥村业委会诉至法院。
被告长城物业公司、长城二分公司共同答辩称: 1. 国奥村业委
会主体不适格。国奥村业委会明知诉讼涉及全体业主共同利益时
需要取得业主大会授权，未取得授权的情况下无权代表国奥村小
区全体业主提起相关诉讼，为此其前后多次发布、召开业主大会
方案中多次提到对侵害业主共同权利或存在业主共同权利纠纷的
任何组织、个人授权业主委员会可以直接以自己名义代表全体业
主开展包括但不限于，交涉、审计、投诉或提起诉讼、仲裁等工
作。奥运村街道办事处出具的关于撤销国奥村业委会决定的通知
明确提到议题中授权业委会以自己名义代表全体业主开展交涉、
审计、投诉或提起诉讼、仲裁等工作，诉讼费、仲裁费、会计师
费等费用纳入业主大会、业委会的工作记录列支，该议题违反了
北京市物业管理条例第34、44条。2. 国奥村业委会的诉讼请
求没有事实法律依据，法院应驳回全部诉求。国奥村小区是长城
二分公司提供物业服务，与长城物业公司无关。收益也是长城二
分公司管理，对于国奥村业委会主张的第一项诉讼请求广告收益
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金额认可，但电梯共有产权人已将电梯广告收益抵扣237万元物
业费，目前未支付金额为2791330.36元，国奥村业委会在没有
经过业主大会授权情况下违法违规使用全体业主的公共收益，聘
请业委会法律顾问、秘书,其行为已经被奥运村街道办事处在2023
年5月7日发布的关于撤销国奥村小区业委会决定的通知中，认
定为违法违规行为，且已经撤销，国奥村业委会发布的多项决定
均被撤销。自2022年底，国奥村小区多名业主向长城二分公司致
函反映，国奥村业委会未经国奥村小区业主授权情况下法违规
使用国奥村小区公共收益，要求长城二分公司暂不将国奥村小区
公共收益移交国奥村业委会，为了维护国奥村小区业主权益，长
城二分公司没有将国奥村小区收益移交国奥村业委会。国奥村业
委会主张的利息不同意支付，计算标准没有依据，长城二分公司
从未想占有使用国奥村小区公共收益，街道办事处出具了函件撤
销国奥村业委会多项决议，也正是因为国奥村业委会违法违规使
用国奥村小区公共收益，出现诸多问题。因此长城二分公司将收
益暂存自己账户中。目前国奥村小区400多户业主提议召开北京
市国奥村小区业主大会临时会议，议题之一为是否同意目前暂存
在长城二分公司账户上的公共收益和在国奥村业委会账户上的公
共收益抵扣国奥村小区每户业主当年或次年物业费，与目前国奥
村业委会提起的诉请冲突，国奥村业委会提起本案诉讼与目前国
奥村小区业主意愿背道而驰。实际临时会议没有召开，是因为国
奥村业委会拒绝组织召集。3. 国奥村业委会第一项诉讼请求已经超
过诉讼时效。国奥村业委会要求支付自2010年5月1日至2022
年4月30日的公共收益已经超过3年诉讼时效。保全费和保全保
险费不同意承担，国奥村业委会主体不适格，国奥村业委会的诉
请没有事实和法律依据，该费用应当由国奥村业委会自行承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行
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了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在
卷佐证。本院经审理查明如下事实:
长城物业公司原名称为深圳市长城物业管理股份有限公司，
于2009年5月14日变更为现名称。
2006年12月3日,国奥公司作为甲方与长城物业公司作为乙
方签订《国奥村前期物业服务合同》，约定由长城物业公司为国
奥村小区提供前期物业服务，物业服务收费实行酬金制。后双方
签订补充协议，对物业费标准进行变更，经方协商一致，长城
物业公司成立长城二分公司对本项目进行全面管理，并由长城物
业公司对该子公司的行为承担连带责任。长城二分公司于2006年
11月17日成立，后对国奥村小区进行物业管理。国奥村业委会
经业主大会选举产生，于2021年10月12日在北京市朝阳区人民
政府奥运村街道办事处备案，有效期2021年10月12日至2026
年10月11日。
《国奥村住宅小区业主大会议事规则》第二条规定: 业主大
会的议事内容包括:(一)制定、修改管理规约、业主大会议事
规则; (二) 选举业主委员会或者更换业主委员会成员; (三)
决议业主委员会的工作职责和经费(十四)决议本物业管理区
域内全体业主共用部分的经营、收益分配等方案; (十五) 决议
对业主违反法律、法规、规章和管理规约、业主大会议事规则的
行为，向人民法院提起诉讼的事项; (十六) 决议本物业管理区
域内全体业主诉讼事宜; (十七) 决议物业管理区域内的其他重
大物业管理事项。决定第(七)项事项，应当经专项维修资金列
支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人
数三分之二以上的业主同意; 决定第(八)项事项，应当经专有
部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以
上的业主同意; 决定第(十)项事项，应当经原物业管理区域内
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以及拟调整后物业管理区域内的专有部分占建筑物总面积三分之
二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定其他事
项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过
半数的业主同意;法律、法规和规章另有规定的，从其规定。第
四十条规定: 本业主大会的财务管理按照以下原则执行: (一)
属于本物业管理区域内全体业主或相关业主所有的资金的收支范
围按本物业管理区域管理规约、业主大会议事规则相关约定执行，
并由业主委员会负责业主大会的财务管理。(二) 财务管理人员
由出纳、会计和负责人组成，出纳负责现金的提取和存入，会计
负责账目的记录和核对，负责人负责现金和账目的吻合性。(三)
全体业主或相关业主在取得物业共用部分经营所得收益时，统一
由负责财务管理的会计或者出纳入账，并出具收据，加盖财务专
用章，严禁任何人截留、挪作他用、私分、私存物业共用部分经
营所得收益。
庭审中，国奥村业委会、长城物业公司、长城二分公司均确
认2010年5月1日至2022年4月30日广告收益中扣除税金后剩
余金额为4782219.39元。
庭审中，长城物业公司和长城二分公司称国奥村业委会的起
诉未取得业主大会的授权，无权代表小区全体业主提起本案诉讼。
国奥村业委会提交(2025)京国信内经证字第1665号《公证书》
《国奥村小区2024年业主大会第三次会议第一次计票结果公告》
以期证明其起诉已得到业主大会授权。经查，《公证书》系北京
市国信公证处应国奥村业委会申请就国奥村小区2024年业主大会
第三次会议第一次表决的第一次唱票、计票、监票的过程进行的
公证。经公证的《国奥村小区2024年业主大会第三次会议第一次
计票结果公告》显示:本小区住宅业主总人数1807人，住宅业主
专有部分面积总和(建筑物总面积)为436746.71平方米，已经
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参与本次会议第一次表决的业主人数1139人,专有部分面积数252
180.8平方米，有关事项的表决结果如下: 一、对于未来业主委员
会追缴回来长城物业公司及其分公司尚未归还的公共收益，将约
520万元按下列方式使用: 1. 以现金形式分配给业主:同意的业主
人数 927 人，占业主总人数51.3%，专有部分面积数 205312.48平
米，占建筑物总面积的47.01%，2. 用于小区业主共用设施设备和
共用部位(如电梯、漏雨部位等)在业委会监督下的应急大修、
更新、改造:同意的业主人数35人，占业主总人数1.94%，专有
部分面积 7940.92平米，占建筑物总面积的1.82%，3. 补充小
区业主住宅维修资金: 同意的业主人数7人，占业主总人数0.39%，专
有部分面积数1453.19平米，占建筑物总面积的0.33%; 4. 抵扣小
区物业服务人代为收取的2026年度国奥村小区每户的物业服务
费: 同意的业主人数126人，占业主总人数6.97%，专有部分面
积数 27719.51平米，占建筑物总面积的6.35%; 5. 用于业主大会和业
主委员会工作经费: 同意的业主人数1人，占业主总人数0.06%,
专有部分面积数197.81平米，占建筑物总面积的0.05%; 6. 弃权的
业主人数35人，占业主总人数1.94%，专有部分面积数7767.16
平米，占建筑物总面积的1.78%。二、《对侵害业主共同权益或存
在业主共同权益纠纷的事项提起诉讼或仲裁的决定》(草案):
同意的业主人数 1053 人，占业主总人数58.27%，反对的业主人数
1 人，占业主总人数 0.06%，弃权的业主人数67人，占业主总人数
3.71%，同意的专有部分面积数233657.65平米，占建筑物总面积
的53.5%，反对的专有部分面积数201.37平米，占建筑物总面积的
0.05%，弃权的专有部分面积数14638.53平米，占建筑物总面积的
3.35%。2025年4月30日，国奥村业主委员会发布《国奥村小区
2024年业主大会第三次会议第一次计票结果公告》和《关于<对侵
害业主共同权益或存在业主共同权益纠纷的事项提起诉讼或仲裁
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的决定>(草案)议题的初步表决结果的公告》，公告前述表决结
果。长城物业公司、长城二分公司不认可上述证据，称诉讼属于
业主共同决定的事项，但参与表决人数未达到业主总人数和专有
部分面积的三分之二
2025年5月，曹某起诉国奥村业委会业主撤销权纠纷，要求
判决撤销关于《对侵害业主共同权益或存在业主共同权益纠纷的
事项提起诉讼或仲裁的决定》(草案)议题的初步表决结果的公
告。该案尚在审理中。
2025年12月5日,国奥村业委会申请北京市国信公证处对“国
奥村小区 2024年业主大会第三次会议第一次表决票”的唱票、计
票、监票的过程进行保全证据公证，北京市国信公证处作出(2025)
京国信内经证字第5589号《公证书》，载明:国奥村业委会承诺
《国奥村小区2024年业主大会第三次会议第一次表决票》的发放
回收，均严格按照《国奥村住宅小区业主大会议事规则》及相关
规定执行，表决票的发放、回收过程真实、合法、有效，并对该
过程的规范性及表决结果的真实性承担相应责任。在公证人员的
现场监督下，由国奥村业委会工作人员对“国奥村小区2024年业
主大会第三次会议第一次表决票”的计票结果进行汇总并形成《国
奥村小区2024年业主大会第三次会议第一次表决票计票结果公
告》。
《国奥村小区2024年业主大会第三次会议第一次表决票计票
结果公告》内容为:“在奥运村街道办事处、国奥村社区居民委
员会的书面指导下，在广大业主与业委会、业主大会志愿者的共
同努力下，国奥村小区2024年业主大会第三次会议第一次表决票
的投票工作于2025年11月29日顺利完成。2025年12月5日上
午，业主委员会对2024年业主大会第三次会议(以下简称本次会
议)第一次表决票进行了计票。现将第一次表决票的投票统计结
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果向全体业主进行公示。本小区住宅业主总人数为1807 人，住宅
业主专有部分面积总和为 436 746.71 平方米，地下车库面积为
54139.09平米。已经参与本次会议第一次表决票表决的业主人数
1341 人，占比 74.21%，专有部分面积数 385 883.02 方米，占比
78.61%，均超过三分之二。依据《中华人民共和国民法典》第二百
七十八条的规定，会议合法有效。有关事项的表决计票结果如下:
一、对于未来业主委员会追缴回来长城物业公司及其分公司尚未
归还的公共收益，将约520万元按下列方式使用: 1. 以现金形式分
配给业主:同意的业主人数1024人，占参与表决业主人数的
76.36%，同意的专有部分面积数225175.85平米，占参与表决专有
部分面积数的58.35%; 2. 用于小区业主共用设施设备和共用部位
(如电梯、漏雨部位等)在业委会监督下的应急大修、更新、改
造:同意的业主人数36人，占参与表决业主人数的2.68%，专有
部分面积数8202.57平米，占参与表决专有部分面积数的2.13%; 3
补充小区业主住宅专项维修资金:同意的业主人数7人，占参与
表决业主人数的0.52%，同意的专有部分面积数1453.19平米，占
参与表决专有部分面积数的0.38%，抵扣小区物业服务人代为收取
的2026年度国奥村小区每户的物业服务费:同意的业主人数127
人，占参与表决业主人数的9.47%,同意的专有部分面积数27957.51
平米，占参与表决专有部分面积数的7.25%; 5. 用于业主大会和业
主委员会工作经费:同意的业主人数2人，占参与表决业主人数
的 0.15%，同意的专有部分面积数401.42平米，占参与表决专有
部分面积数的0.10%;6.弃权:业主人数140人，占参与表决业主
人数的10.44%，专有部分面积数121384.45平米，占参与表决专
有部分面积数的31.46%。二、《对侵害业主共同权益或存在业主
共同权益纠纷的事项提起诉讼或仲裁的决定》(草案): 同意的
业主人数 1139人，占参与表决业主人数的84.94%,反对的业主人
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数1人，占参与表决业主人数的0.07%;弃权的业主人数181人,
占参与表决业主人数的13.5%;同意的专有部分面积数251588.12
平米，占参与表决专有部分面积数的65.2%，反对的专有部分面积
数201.37平米:占参与表决专有部分面积数的0.05%，弃权的专有
部分面积数 130288.04平米，占参与表决专有部分面积数的
33.76%。三、审议决定供冷日期调整: 1. 维持目前整体供冷时间不
变，即每年6月15日至9月15日全部供冷，其他时段根据业主
与供热公司的约定执行“个性化服务”:同意的业主人数246人，
占参与表决业主人数的18.34%，同意的专有部分面积数51591.08
平米，占参与表决专有部分面积数的13.37%; 2. 调整整体供冷时
间为每年6月1日至9月1日，其他时段根据业主与供热公司的
约定执行“个性化服务”:同意的业主人数902人，占参与表
决业主人数的67.26%，同意的专有部分面积数202000.05平米，占
参与表决专有部分面积数的52.35%; 3. 弃权:业主人数183人
占参与表决业主人数的13.65%，专有部分面积数130081.71平米
占参与表决专有部分面积数的33.71%。四、授权业主委员会与天
银地热公司重新洽谈供冷供暖合同事宜并组织业主进行表决后签
订供冷暖合同的议案:同意的业主人数1155人，占参与表决业主
人数的86.13%，反对的业主人数4人，占参与表决业主人数的
0.30%，弃权的业主人数166人，占参与表决业主人数的12.38%;
同意的专有部分面积数 255002.6平米，占参与表决专有部分面积
数的 66.08%，反对的专有部分面积数844.79平米，占参与表决专
有部分面积数的 0.22%，弃权的专有部分面积数126268.23平米,
占参与表决专有部分面积数的32.72%。以上本次会议第一次表决
票的计票结果已经国信公证处公证员现场全程公证，表决票已即
时封存。
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国奥村业委会作出《国奥村小区2024年业主大会第三次会议决议
(一)》并进行公告，公告内容包括上述计票结果及以下内
容“根据以上计票结果，本项表决业主大会通过《对侵害业主共
同权益或存在业主共同权益纠纷的事项提起诉讼或仲裁的决定》，
具体内容如下:对下列事项提起诉讼或件裁等工作，诉讼费、仲
裁费、会计师费、律师费等费用根据法律法规和政府文件规定、
管理规约和业主大会议事规则约定或者业主大会决定支付。如无
法达到人民法院或仲裁机构的立案条件，不得支付诉讼或仲裁律
师费。一、共有共用部分经营收益(公共收益)返还纠纷; 二、
对长城二分公司国奥村小区项目的财务收支账目进行审计的纠
纷; 三、长城物业公司及长城二分公司拒不配合业主委员会开设
共管账户的纠纷;四、业主共有部分确权纠纷;五、物业服务合
同纠纷;六、有证据证明侵害业主共同权益或存在业主共同权益
纠纷的其他事项。以上事项可根据实际情况进行调整。以上决议
自公告之日起生效，国奥村业委会将按照以上决议内容，推进后
续各项工作。特此公告。
长城物业公司、长城二分公司向本院提交北京市朝阳区人民
政府奥运村街道办事处于2025年12月11日作出的《关于对<国
奥村小区 2024年业主大会第三次会议决议(一)>、<国奥村小区
2024年业主大会第三次会议决议(二)>的指导意见》，内容为:
“国奥村小区业主大会，国奥村业委会:2025年12月5日，国奥
村小区业主大会、国奥村业委会作出《国奥村小区2024年业主大
会第三次会议决议(一)》(以下简称“决议一”)、《国奥村
小区2024年业主大会第三次会议决议(二)》(以下简称“决议
二”)，并向全体业主公示。近日，我街道接到多名业主投诉材
料，反映业主大会存在将没参与表决计为参与表决、休会期间违
规收取业主选票，业委会委员任期届满后不变更备案等问题，对
-11-
业主大会表决结果的真实性和合法性存疑。现针对业主反映的问
题及两份决议，提出如下指导意见:根据《中华人民共和国民法
典》第二百七十八条第二款规定，业主共同决定事项，应当由专
有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的
业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参
与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之
三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部
分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。根据《北
京市物业管理条例》第二十七条规定，业主在物业管理活动中，
享有下列权利: (五) 参加业主大会会议，行使投票权; 第三十
五条第三款规定，业主大会会议可以采用书面形式或者通过互联
网方式召开;采用互联网方式表决的，应当通过市住房和城乡建
设主管部门建立的电子投票系统进行。《决议一》认为: ‘本小
区住宅业主总人数为1807人，住宅业主专有部分面积总和为436
746.71平方米，地下车库面积为54139.09平米。已经参与本次会
议第一次表决票表决的业主人数1341 人，占比 74.21%，专有部分
面积数385 883.02平方米，占比78.61%，均超过三分之二。依据
《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定，会议合法有
效’。《决议二》认为:’本小区住宅业主总人数为1807 人，住
宅业主专有部分面积总和为436746.71平方米，地下车库面积为
54139.09平米。已经参与本次会议第一次表决票表决的业主人数
1341 人，占比 74.21%，专有部分面积数385883.02平方米，占比
78.61%，均超过三分之二，依据《中华人民共和国民法典》第二百
七十八条的规定，会议合法有效’。国奥村业委会在向国奥村小
区业主国奥公司发送的《业主大会通知书(国奥村字[2025]第
38 号)》载明: ‘鉴于贵公司表决意见不明确，无法计入同意或
反对，贵公司表决意见将会被全部计为弃权。’ 《国奥村住宅小
-12-
区物业管理规约》和《国奥村住宅小区业主大会议事规则》未规
定业主委员会有权推定业主是否参与，未规定业主委员会有权推
定业主的表决意见。但《决议一》《决议二》将国奥公司计入参
与2024年第三次业主大会第一次表决票表决的业主中。是否参
与业主大会属于业主的权利而非义务，业主委员会无权代替业主作
出明确的同意、反对以及弃权的意见。国奥村小区 2024年业主大
会第三次会议采用书面形式召开，业主人数与面积表决权应当按
业主以制式表决票做出的真实意思表示为准。国奥公司未投票参
与国奥村小区2024年业主大会第三次会议，《决议一》和《决议
二》对于参与 2024年第三次业主大会的人数和面积认定均存在错
误，建议撤回《决议一》和《决议二》，如实记录业主的人数和
面积表决权，重新发布决议。同时，我街道已于2025年11月14
日向国奥村业委会送达《关于公示委员资格终止情况的指导
意见》，现我街道重申，国奥村业委会应当按《国奥村住宅小区业
主大会议事规则》公告委员资格终止情况，并重新推选产生业主
委员会主任、副主任。”
国奥村业委会称街道办事处的《关于对<国奥村小区 2024年
业主大会第三次会议决议(一)>、<国奥村小区 2024年业主大会
第三次会议决议(二)>的指导意见》只是建议性文件，对业主委
员会没有法律约束力。
长城物业公司、长城二分公司提交《A楼-D楼公共经营收入
和分配说明》《收据》，以证明电梯共有产权人80%以上已对电梯
广告收益抵扣物业费。国奥村业委会对该证据不认可，称根据法
律规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有
约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有
部分占建筑物总面积的比例确定，国奥村小区业主大会表决通过
的《国奥村住宅小区物业管理规约》明确规定，经营所得收益“首
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先用于业主大会、业主委员会的工作经费，剩余部分由业主委员
会提出使用方案，提交业主大会审议通过后使用”，也就是说，
除了业主大会、业主委员会的工作经费外，其余业主共有收益如
何使用的方案应当由业主委员会提出，并经业主大会审议通过后
使用，长城物业公司、长城二分公司连如何分配公共收益的提议
权利都没有，故长城物业公司、长城二分公司制作的分配公共收
益的证据不具有合法性，长城物业公司、长城二分公司所称80%
的数据也不准确，应以全体业主面积跟全体业主人数的比例为准，
而不是仅以有电梯广告业主为准。
长城物业公司、长城二分公司提交国奥村业委会公众号上发
布《国奥村业委会 2022年上半年工作报告》《关于业主委员会兼
职秘书转正的协议》《关于聘用业主委员会全职秘书兼出纳的决
议》，奥运村街道办事处于2023年5月7日出具的《关于撤销国
奥村小区业委会决定的通知》，以证明国奥村业委会在未经业主
大会的授权，未经全体业主同意的情况下擅自使用小区业主公共
收益聘请常年法律顾问，聘请秘书以及出纳，该做法已经严重侵
害了国奥村小区全体业主的权益，被奥运村街道办事处于2023
年5月7日发布《关于撤销国奥村小区业委会决定的通知》认定
为违法、违规行为。
长城物业公司、长城二分公司提交国奥村业委会于2023年3
月29日发布的《国奥村小区业主委员会例行会议决议公告》
国奥村业委会于2023年4月9日发布的《北京市朝阳区国奥村小
区2023年业主大会第一次临时会议召开方案》、奥运村街道办事
处于2023年5月17日出具的《关于撤销国奥村小区业委会决定
的通知》，以证明奥运村街道办事处于2023年5月17日发布《关
于撤销国奥村小区业委会决定的通知》，明确认定了《国奥村小
区业主委员会例行会议决议公告》以及《北京市朝阳区国奥村小
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区2023年业主大会第一次临时会议召开方案》是违法违规的决定，
均予以撤销。
长城物业公司、长城二分公司提交国奥村业委会于 2023年6
月9日发布的《北京市朝阳区国奥村小区2023年业主大会定期会
议召开方案》、奥运村街道办事处于2023年6月 20日出具的《关
于撤销国奥村小区业主委员会相关决定的通知》、国奥村业委会
于2023年7月10日发布的《北京市朝阳区国奥村小区 2023年业
主大会第三次会议召开方案》、奥运村街道办事处于2023年7月
25日出具的《天于撤销国奥村小区业主委员会相关决定的通知》
《关于撤销国奥村小区业主委员会相关决定的通知》(2023年8
月18日、2023年9月13日、2023年10月24日)，证明国奥村
业委会发布的多项决议均被奥运村街道办事处予以撤销。
国奥村业委会对上述证据真实性均认可，但称《关于撤销国
奥村小区业委会决定的通知》已经国奥村业委会提起行政诉讼而
被撤销，国奥村业委会于2024年9月29日开始召开的2024年业
主大会第二次、第三次、第四次、第五次表决中，已经就类似的
议题再次提交业主大会表决，奥运村街道办事处没有再次撤销。
长城物业公司、长城二分公司提交王某、曹某、李某、
李某、刘某、罗某《关于反映国奥村小区业主委员会违法违
规的函》 及曹某的证人证言，以证明多名业主向长城物业公司、
及长城二分公司反应国奥村业委会在未经业主大会授权的情况下违
法违规使用国奥村小区公共收益，要求暂不将小区公共收益移交
给国奥村业委会。国奥村业委会对该证据真实性不认可。
国奥村业委会申请证人曾某、薛某出庭作证，长城物业公
司、长城二分公司申请证人罗某出庭作证。曾某、薛某称同
意国奥村业委会收取公共区域收益，不同意抵扣物业费，罗某
称其不同意国奥村业委会收取公共区域收益，同意以该收益抵扣
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物业费。
长城物业公司、长城二分公司提交国奥村业委会第十五次会
议决议公告，证明国奥村业委会明知在未获得国奥村小区业主大
会授权的情况下就已经提起了本案诉讼，属于严重越权行为。国
奥村业委会对该证据真实性认可，不认可证明目的。
长城物业公司、长城二分公司提交《关于召开北京市朝阳区
国奥村小区 2023年度业主大会临时会议的倡议书》，称四百多户
业主提出倡议，不同意将公共收益移交国奥村业委会，要求抵扣
物业费。国奥村业委会对该证据真实性不认可。
长城物业公司、长城二分公司提出国奥村业委会主任任期已
满，无权代表国奥村业委会提起诉讼。国奥村业委会称本届业委
会备案有效期为2021年10月21日至2026年10月11日,委员的
任期应一致，虽委员任期未全部按照五年备案，但并未完成改选，
包括主任在内的委员均依然在正常履职。
国奥村业委会申请财产保全，支出保全费5000元，保全保险
费6 655.47 元。
本院认为: 本案系业主共有权纠纷，国奥村业委会作为业主
大会的执行机构，提起本案诉讼主体适格。国奥村业委会部分委
员虽任期届满，但至今并未进行完成重新选举，且原委员仍在继
续履职，国奥村业委会备案时间尚在期限内，长城物业公司、长
城二分公司以此为由主张国奥村业委会作为原告主体不适格不能
成立。
根据《国奥村住宅小区业主大会议事规则》第二条规定，决
议本物业管理区域内全体业主诉讼事宜，应当经专有部分占建筑
物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。无论是根
据国奥村业委会提交(2025)京国信内经证字第1665号《公证书》
及《国奥村小区2024年业主大会第三次会议第一次计票结果公
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告》，还是根据提交的(2025)京国信内经证字第5589号《公证
书》及《国奥村小区2024年业主大会第三次会议第一次表决票计
票结果公告》，国奥村业委会提起本案诉讼，符合《国奥村住宅
小区业主大会议事规则》的规定。
《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定:下列事项
由业主共同决定: (一) 制定和修改业主大会议事规则; (二)
制定和修改管理规约; (三) 选举业主委员会或者更换业主委员
会成员; (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人; (五)
使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)筹集建筑物及其附
属设施的维修资金;(七)改建、重建建筑物及其附属设施; (八)
改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动; (九) 有
关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应
当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二
以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应
当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数
四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决
专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
根据该规定，建筑物共有部分收益的使用和分配属于有关共有和
共同管理权利的其他重大事项，属于业主共同决定的事项，应由
专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上
的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参
与表决人数过半数的业主同意。根据国奥村业委会提交的(2025)
京国信内经证字第5589号《公证书》及《国奥村小区2024年业
主大会第三次会议第一次表决票计票结果公告》和《国奥村小区
2024年业主大会第三次会议决议(一)》，国奥村业委会对业主
共同权益事项提起诉讼及建筑物共有部分收益的使用和分配事
项，已经业主大会表决，参与表决人数及同意人数已达到上述法
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律规定的比例要求产已向业主进行公示。虽运村街道办事处办
发出通知建议撤回上述决议，但钱至目前为止，上述业主大会决
议并未被撤销。且国奥村业委会现起诉要求长城物业公司、长城
二分公司向其移交公共区域广告费收益，并未涉及该收益的后续
使用和分配。
根括《国奥村住宅小区业主大会议事规则》，“属于本物业
管理区域内全体业主或相关业主所有的资金的收支范围按本物业
管理区域管理规约、业主大会议事规则相关约定执行，并由业主
委员会负责业主大会内财务管理”，由此可几，国奥村业委会要
求长城物业公司、长成二分公司将公共区域厂告费收益交由其管
理亦符合《国奥村住宅小区业主大会议事规则》的规定。
综上，国奥村业委会要求长城二分公司向其支付公共区域广
告费收益，于法有据，本院予以支持。长城二分公司系长城物业
公司依法设立的分公司，国奥村业委会要求长城二分公司、长城
物业公司共同承担责任，有法律优据，且符合物业服务合同约定，
本院予以支持。庭审中，各方均确认2010年5月1日至2022年4
月30日广告收益中扣除税金后剩余金额为4782219.39元，本院
不持异议并据此判决，但上述广告收益移交国奥村业委会后，国
奥村业季会就该收益的使用和分配应符合相关法律规定。长城物
业公司、长城二分公司未及时将二述收益交由业主大会的执行机
构，国奥村业委会有汉主张利息损失，利息起算时间本院根据收
益陆续发生在201(手5月1日至2022年4月3C日期间等事实酌
情确定。长城物业公司、长城二分公司称已以该收益抵扣广告电
梯共有产权人物业费，且多位业主提出该要求，就此，本院认为，
共有部分产生的收在由全体业主共有，该收益债权人为全体业
主，抵扣物业费的责绎人为部分业主，两个债权贵务的主体不同，
不符合法定抵销的条件，对长城物业公司、长坑二分公司该主张
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本院不予采信。关于诉讼时效，公案诉争的广告收益陆续发生在
2010至2022年期间，国奥村业委会于2023年起诉要求长城物业
公司、长城二分公司向其交付该收益，未超还法定时效。保全费
系国奥村业委会为维护其合法权益支出的合理费用，其要求长城
物业公司、长城物业第二分公司赔偿保全费损失，本院予以支持，
但其要求长城物业公司、长城物业第二分公司赔偿保全保险费损
失，依据不足，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共千国民法典》第二百七十八条，第
二百八十二条，《公司法》第十三条，《中华人民共和国民事诉
讼法》第六十七条之规定，判决如下:
一、被告长城物业集团股份有限公司、被告长城物业集团股
份有限公司北京第二分公司于本判决生效之日起七日内向原告北
京市朝阳区国奥村小区业主委员会支付广告收益4782219.39元:
二、被告长城物业集团股份有限公司、被告长城物业集团股
份有限公司北京第二分公司于本判决生效之日起七日内向原告北
京市朝阳区国奥村小区业主委员会支付利息(以4782219.39元为
基数，自2024年5月1日起至实际给付之日止，按照全国银行间
同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率为标准计算);
三、被告长城物业集团股份有限公司、被告长城物业集团
股份有限公司北京第二分公司于本判决生效之E起七日内向原告北
京市朝阳区国奥村小区业主委员会支付保全费5000元;
四、驳回原告北京市朝阳区国奥村小区业主委员会的共他
诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中
华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍付迟
延履行期间的债务利息。
案作受理费 45 111元，由社告长城物业集团股份有限公司、
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被告长城物业集团股份有限公司北京第二分公司负担(于本判
决生效之日起七日内缴纳)
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递
交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三
中级人民法院。
审判长 李晓华
审判员 曹海秀
审员员 孙雪婷
二0二五年十二月二十九日
书记员 刘俊琪